W myśl § 9 rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu System rozliczania jest stosowany bez uprzedniej termomodernizacji budynków. Już w 2017 r. Minister Energii zapowiedział powołanie Grupy Roboczej ds. określenia wytycznych dla indywidualnego rozliczania kosztów zakupu ciepła w budynkach wielolokalowych. Stąd kolejne pytanie RPO o postęp prac. W 2018 r. minister poinformował, że: 1. rozliczania kosztów centralnego ogrzewania, zalecany normą [13] jest okres 12 miesięcy. 3). Jednostka rozliczeniowa – dla rozliczania kosztów centralnego ogrzewania jednostką rozliczeniową jest budynek, część budynku zasilana w ciepło z odrębnego węzła ciepłowniczego, lub grupa lokali w budynku. Dịch Vụ Hỗ Trợ Vay Tiền Nhanh 1s. Wraz ze zbliżającym się sezonem grzewczym warto przypomnieć sobie obowiązki zarządcy nieruchomości związane z ogrzewaniem w bloku. Ogrzewanie mieszkania w wielu przypadkach jest zależne bezpośrednio od zarządcy. To na nim spoczywa wiele obowiązków, które nie należą do mieszkańców czy dostawców energii cieplnej. Mieszkańcy nie są stroną Wbrew powszechnemu przekonaniu to nie poszczególni mieszkańcy są stronami umowy o dostarczanie ciepła do danego lokalu mieszkalnego w bloku. Ogrzewanie mieszkania jest możliwe dzięki temu, że zarządca budynku, wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia zawarli umowę z dostawcą ciepła. Umowa taka ma charakter cywilnoprawny i jest umową sprzedaży. Znajdują się w niej informacje o tym, jaka ilość ciepła zostanie zakupiona na potrzeby ogrzewania budynku w danym sezonie grzewczym. Umowa zawiera także zapisy związane z sytuacją, w której dostawca energii cieplnej nie wywiązuje się ze swoich obowiązków lub dostarczana energia nie utrzymuje określonych parametrów jakościowych. Wtedy odbiorcom przysługują obniżki cen na dany okres świadczenia usługi. Mówi o tym między innymi artykuł 45a Ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 roku Prawo energetyczne ( 1997 Nr 54 poz. 348). Obowiązki zarządcy nieruchomości Zarządca nieruchomości, będąc stroną umowy z dostawcą ciepła zgodnie z Prawem energetycznym, ma obowiązek pobierania opłaty za ogrzewanie mieszkania w takiej wysokości, „aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu (…) ciepła”. Taką samą regułę stosuje się również w przypadku, gdy dany budynek ma własne ogrzewanie centralne i nie korzysta z miejskiej sieci ciepłowniczej, czyli w rozumieniu ustawy korzysta z własnego źródła cieplnego. Ponadto ustawodawca nakłada na zarządcę budynku obowiązek prawidłowego rozliczenia z podziałem na poszczególne mieszkania kosztów zakupu ciepła. Jeśli ciepło dostarczane do kilku budynków należących do danego zarządcy jest rozliczane za pośrednictwem jednego układu pomiarowo-rozliczeniowego, to zarządca jest zobowiązany do instalacji dodatkowych liczników, które umożliwią rejestrację ilości ciepła zużytego w każdym z budynków. Zgodnie z ustawą rozliczenie kosztów zakupu ciepła z podziałem na poszczególne mieszkania wykonuje się przy pomocy ciepłomierzy, urządzeń wskaźnikowych („niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych”) oraz powierzchni lub kubatury mieszkań. Obowiązki zarządcy nieruchomości stanowią, że musi on dokonać wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła w taki sposób, aby „stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat (…) w sposób odpowiadający zużyciu ciepła”. Informacja o tym, w jaki sposób rozliczane będzie ogrzewanie centralne w bloku, musi być opublikowana w wewnętrznym regulaminie rozliczeń, który zarządca ma obwiązek przedstawić mieszkańcom przed upływem czternastu dni od dnia, w którym zaczął on obowiązywać. Ponadto ustawodawca w Prawie energetycznym zaznacza, że jeśli zarządca decyduje się na rozliczenia według urządzeń wskaźnikowych dla poszczególnych mieszkań, to regulamin powinien dopuszczać możliwość zamiennego obliczania kosztów ciepła według powierzchni lub kubatury danego lokalu. Warto także pamiętać, że wszystkie wątpliwości co do wysokości opłat za ogrzewanie mieszkania należy zgłaszać nie do dostawcy ciepła, lecz do zarządcy nieruchomości bądź wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ jako mieszkańcy nie jesteśmy stroną umowy o dostarczanie energii cieplnej. Od 20 lat zajmujemy się kompleksowym zarządzaniem nieruchomościami. Poznaj naszą ofertę! Co to jest sezon grzewczy? Pomimo stosowania wielu zaawansowanych rozwiązań decydujących o tym, kiedy ogrzewanie centralne jest włączane, każdego roku w wielu budynkach zdarzają się skargi na to, że dzieje się to zbyt późno. Jeśli zarządca nie chce włączyć ogrzewania, ponieważ twierdzi, że jest jeszcze zbyt ciepło na zewnątrz, to warto dowiedzieć się, co na ten temat mówi ustawodawca. Pojęcie „sezon grzewczy” zostało pośrednio zdefiniowane w Rozporządzeniu Ministra Gospodarki z dnia 15 stycznia 2007 roku w sprawie szczegółowych warunków funkcjonowania systemów ciepłowniczych ( 2007 Nr 16 poz. 92), które jest aktem wykonawczym do wspomnianego powyżej Prawa energetycznego. W paragrafie drugim punkcie 20 czytamy, że sezon grzewczy to „okres, w którym warunki atmosferyczne powodują konieczność ciągłego dostarczania ciepła w celu ogrzewania obiektów”. Jak widać nie jest to jednak precyzyjna odpowiedź na pytanie, kiedy zarządca ma obowiązek włączyć ogrzewanie w bloku. Należy dodatkowo podkreślić, że każdorazowe włączenie ogrzewania odbywa się po przekazaniu stosownego zgłoszenia przez zarządcę do dostawcy ciepła. Punktem odniesienia dla zarządcy i obowiązków, które nakłada na niego ustawodawca, może być powołanie się przez mieszkańców na zapisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( 2002 Nr 75 poz. 690), które jest aktem wykonawczym do ustawy Prawo budowlane. W rozporządzeniu możemy znaleźć informację, jaką temperaturę należy zapewnić wewnątrz poszczególnych pomieszczeń w obiektach mieszkalnych i użytkowych w Polsce. W przypadku pomieszczeń takich jak pokoje mieszkalne, przedpokoje, kuchnie, biura czy sale posiedzeń temperatura nie może być niższa niż +20 stopni Celsjusza. Natomiast w przypadku łazienek, szatni, pływalni czy oddziałów położniczych musi to być minimum +24 stopnie. Zgodnie z powyższym, jeśli temperatura zmierzona w poszczególnych pomieszczeniach jest niższa, to powinien być to sygnał dla zarządcy, że należy włączyć ogrzewanie w bloku. Należy więc pamiętać, że jeśli w naszym mieszkaniu jest zimno, a ogrzewanie centralne nie zostało jeszcze uruchomione, to powinniśmy skontaktować się nie z dostawcą ciepła, lecz zarządcą budynku, administracją lub wspólnotą mieszkaniową. Natomiast z firmą dostarczającą ciepło kontaktujemy się wtedy, gdy występuje awaria lub spadek jakości dostarczanej energii. Obowiązkowa kontrola systemu ogrzewania Podobnie jak w przypadku wielu innych elementów i instalacji także ogrzewanie centralne musi być poddawane okresowym kontrolom. Taki obowiązek nakłada na zarządcę Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane ( 1994 Nr 89 poz. 414). Zgodnie z artykułem 62 punkt 1 podpunkt 1a zarządca musi co najmniej raz do roku kontrolować stan techniczny „elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu”. Właśnie do tych elementów wskazanych przez ustawodawcę zalicza się ogrzewanie w bloku, które może ulegać niszczeniu przez niewłaściwy skład chemiczny wody wprowadzanej do obiegu lub bardzo niskie temperatury na zewnątrz budynku. Ogromna rola zarządcy w odpowiednim ogrzewaniu w bloku Wszystkie powyższe informacje pozwalają stwierdzić, że zarządca nieruchomości odgrywa bardzo istotną rolę w kwestii właściwego funkcjonowania centralnego ogrzewania. Należy pamiętać, że zarządca jest pierwszą osobą, do której powinniśmy udać się w przypadku wątpliwości co do właściwego naliczania opłat za korzystanie energii cieplnej oraz wtedy, gdy jesteśmy zdania, że ogrzewanie w mieszkaniu powinno zostać już włączone. Z kolei przed organami kontroli zarządca odpowiada za właściwy stan techniczny instalacji grzewczej. Fizyczne właściwości ciepła, które przenika przez przegrody budowlane pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami oraz brak spójnych i kompleksowych przepisów dotyczących sposobu rozliczania kosztów ogrzewania powoduje, że nie ma doskonałej metody rozliczania kosztów ciepła w blokach mieszkalnych, a ilość ciepła zużytego na ogrzewanie konkretnego pomieszczenia w budynku można jedynie szacować. Jak zatem w sposób najbardziej prawidłowy – rzetelny i zgodny z przepisami prawa – rozliczyć koszty ciepła w budynkach wielorodzinnych? Brak jest spójnych i kompleksowych przepisów dotyczących sposobu rozliczania kosztów ogrzewania, w związku z czym ich rolę przejmują wewnętrzne regulaminy rozliczania. Na tej płaszczyźnie najczęściej spotykane są dwa systemy, tj. rozliczanie kosztów ciepła w systemie indywidualnego rozliczania kosztów CO2 oraz w sposób ryczałtowy. Brak urządzeń pomiarowych w lokalu jest równoznaczny z rozliczaniem ryczałtowym, przy czym stawka ryczałtowa jest zwykle wyższa niż stawka przy rozliczaniu w oparciu o wskazania urządzeń pomiarowych. Zasady rozliczania kosztów centralnego ogrzewania spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych powinny zmierzać do ograniczania kosztów ogrzewania nieruchomości i skłaniać swoich członków do oszczędności w tym zakresie. Z doświadczenia życiowego wynika, że rozliczanie kosztów różnego rodzaju mediów (nie tylko ciepła) w oparciu o wyniki pomiarów zamontowanych w tym celu urządzeń powoduje racjonalizację korzystania z tych mediów. I odwrotnie: brak powiązania wysokości opłat z wielkością zużycia powoduje brak kontroli zużycia, a w efekcie jego zwiększenie. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 października 2017 r., sygn. akt: IV CSK 703/16, w którym wskazał, że ustawodawca pozostawił właścicielowi lub zarządcy budynku dużą swobodę w doborze metody przypisania udziału poszczególnych lokali w ogólnych kosztach zakupu ciepła. Dobór konkretnej metody, przy uwzględnieniu współczynników wyrównawczych zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikających z położenia lokalu w bryle budynku, i przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku, określonych w odrębnych przepisach (tj. w przepisach Ustawy Prawa Budowlane), powinien stymulować energooszczędne zachowania oraz zapewniać ustalanie opłat za ciepło, pobieranych od mieszkańców i użytkowników lokali w tym budynku, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Przyjęta przez ustawodawcę w art. 45a ust. 8 Prawa energetycznego (dalej Prawo energetyczne) kolejność metod rozliczeń zakłada, że energooszczędne zachowania oraz określenie opłat odpowiadających zużyciu ciepła za ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody zapewniają najlepiej metody kolejno wymienione w art. 45a ust. 8 pkt 1 lit. a tej ustawy. Z całą pewnością najdokładniejsze pomiary konsumpcji energii cieplnej umożliwiają wskazania ciepłomierzy, przy czym nie zawsze istnieje możliwość, w tym techniczna, zainstalowania w budynku takich urządzeń tak, aby wykazywały one zużycie w każdym z lokali. Nie ulega natomiast wątpliwości, że wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi pozwalają obliczyć przybliżone zużycie energii zdecydowanie skuteczniej, niż obliczenia wykonane w oparciu o powierzchnię lub kubaturę lokali. Zasady ogólne Z treści § 31 ust. 1 rozporządzenia Ministra Energii z dnia 22 września 2017 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło wynika, że przedsiębiorstwo energetyczne ma obowiązek prowadzić rozliczenia z odbiorcami ciepła na podstawie odczytów wskazań układów pomiaroworozliczeniowych zainstalowanych na przyłączach do węzłów cieplnych lub w innych miejscach rozgraniczenia eksploatacji urządzeń i instalacji, określonych w umowie sprzedaży ciepła lub umowie o świadczenie usług przesyłania i dystrybucji albo w umowie kompleksowej. Odczyty układu pomiaroworozliczeniowego wskazują ilość ciepła pobranego na potrzeby całego budynku, jak też do podgrzewania wody wodociągowej. Żaden przepis prawa nie nakłada na przedsiębiorstwa energetyczne obowiązku utrzymywania odrębnych układów pomiaroworozliczeniowych i prowadzenia odrębnych odczytów ilości ciepła pobranego ani na wymienione cele, ani na poszczególne pomieszczenia budynku. Zatem w przypadku dostarczania ciepła do budynku wielolokalowego w praktyce stosowana jest zasada, zgodnie z którą przedmiot umowy z przedsiębiorstwem energetycznym obejmuje dostarczanie ciepła do budynku, a nie do poszczególnych jego pomieszczeń, a wyszczególnieniem objęte są jedynie cele, na jakie ciepło to będzie zużywane (z reguły ogrzewanie oraz podgrzewanie wody użytkowej). Między innymi z tych względów przedsiębiorstwo energetyczne zawiera umowę z właścicielem budynku lub jego zarządcą (jako odbiorcą ciepła w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 13 Prawo energetyczne),­ a nie np. z właścicielami poszczególnych lokali czy ich użytkownikami. Natomiast właściciel budynku lub jego zarządca – na mocy art. 45a Prawa energetycznego – obowiązany jest rozliczyć koszty ciepła dostarczonego do budynku (budynków) oraz rozliczyć całkowite koszty zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku. WAŻNE! W praktyce stosowana jest zasada, zgodnie z którą przedmiot umowy z przedsiębiorstwem energetycznym obejmuje dostarczanie ciepła do budynku, a nie do poszczególnych jego pomieszczeń, a wyszczególnieniem objęte są jedynie cele, na jakie ciepło to będzie zużywane. Z nakreślonej w art. 45a ust. 4 Prawa energetycznego ogólnej zasady dokonywania rozliczeń kosztów zakupu ciepła wynika, że odbiorca (tj. właściciel lub zarządca budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkane lub użytkowane przez inne podmioty niebędące odbiorcami) po pierwsze, rozlicza te koszty w opłatach pobieranych od tych podmiotów, a po drugie wysokość tych opłat musi być ustalana tak, aby zapewniała wyłącznie pokrycie rozliczanych kosztów. Innymi słowy, odbiorca taki nie ma prawa zarabiać na rozliczaniu kosztów ciepła. Z kolei art. 45a ust. 8 Prawa energetycznego stanowi, że koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej: 1. ogrzewania, stosując metody wykorzystujące: a. dla lokali mieszkalnych i użytkowych: − wskazania ciepłomierzy, − wskazania urządzeń wskaźnikowych, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności − powierzchnię lub kubaturę tych lokali, b. dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali. 2. przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, stosując metody wykorzystujące: a. wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach, b. liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu. Zgodnie z ust. 9, właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda: 1. zapewniała: a. energooszczędne zachowania, b. zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku i lokali w zakresie temperatury i wentylacji, określonych w przepisach prawa budowlanego, c. ustalanie opłat za zakupione ciepło w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej; 2. uwzględniała – w zależności od warunków technicznych budynków i lokali: a. ilość ciepła dostarczanego do lokalu z pionów grzewczych lub przenikania między lokalami oszacowanego w szczególności na podstawie rejestracji temperatury powietrza w lokalu, jeżeli jest to technicznie możliwe i ekonomicznie uzasadnione, b. współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku. Ustęp 10 tego przepisu stanowi, że właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej „regulaminem rozliczeń”. Jeżeli decyzja dotycząca wyboru jednej z metod rozliczeń nie została podjęta, zarządcę budynku obciąża ciężar dowodu, że metoda ta jest zgodna z kryteriami określonymi w art. 45a ust. 9 Prawa energetycznego. Należy zatem przyjąć, że energooszczędne zachowania oraz określenie opłat odpowiadających zużyciu ciepła za ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody zapewniają najlepiej metody stosowane na podstawie wskazań ciepłomierzy oraz wodomierzy. Zgodnie ze wspomnianym stanowiskiem Sądu Najwyższego, wyboru metody rozliczenia całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe dokonuje właściciel lub zarządca budynku tak, aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Rozliczanie kosztów indywidualnego zużycia ciepła w lokalu, w przypadku zakupu ciepła z sieci miejskiej do węzła cieplnego, odbywa się na podstawie kosztów zakupów ciepła, tj. na podstawie faktur dostawcy ciepła. Faktury są wystawiane na podstawie wskazań układu pomiaroworozliczeniowego zainstalowanego w węźle cieplnym i cen jednostkowych oraz opłat ustalonych przez dostawcę ciepła. Koszt ogrzewania całego budynku jest sumą kosztów stałych (niezależnych od zużycia energii) i kosztów zmiennych (uzależnionych od zużycia). W przypadku energii dostarczanej z sieci miejskiej kosztem stałym jest opłata za moc zamówioną i jej przesył (wyrażony w MW). Koszt zmienny to koszt zużytej energii na ogrzewanie budynku (wyrażony w GJ). ­Indywidualne koszty ogrzewania lokalu ustala się w drodze podziału kosztu ogrzewania całego budynku, a koszt ten powinien być pochodną zużytego ciepła przez danego użytkownika. Mając na uwadze fakt, iż koszt ogrzania budynku jest dwuskładnikowy (cześć stała i zmienna), to również opłaty pobierane od użytkowników mają często taką sama strukturę. Kluczową kwestią dla ustalenia wysokości kosztów ogrzania danego lokalu jest stosowany w regulaminach rozliczeń podział kosztu zmiennego na koszty niezależne od wskazań podzielników lub ciepłomierzy (nazywane też „kosztami wspólnymi”) i koszty zależne od tych wskazań (ta cześć kosztów jest rozliczana proporcjonalnie do tych wskazań). Istotą części kosztów zmiennych – niezależnych od zużycia – jest to, iż mają one odzwierciedlać koszty ogrzewania pomieszczeń przeznaczonych do użytku wspólnego, pozyskanie ciepła z pionów oraz koszty ogrzewania łazienek, jeżeli grzejniki tam zamontowane nie są opomiarowane. Według faktur dostawcy ciepła, koszty stałe (według MW) stanowią w całym sezonie grzewczym ok. 30% całkowitego kosztu ogrzewania. Po przeliczeniu kosztów zmiennych, stosownie do postanowień regulaminów, na koszty zależnie i niezależne od zużycia, przyjmuje się, że udział kosztów stałych (niezależnych od zużycia) powinien wynosić co najmniej 55%–60%. W dobie drożejącego ciepła i obserwowanej tendencji do jego oszczędzania przez użytkowników lokali (celem zmniejszenia opłat za lokal) taka proporcja zdaje się być uzasadniona i powinna przyczyniać się do racjonalnego gospodarowania ciepłem. Należy zaznaczyć, że żaden z przepisów rangi ustawowej nie reguluje kwestii i sposobu podziału kosztów na koszty zależne i niezależne od zużycia. Natomiast, co do zasady, jak słusznie zauważył Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 sierpnia 2010 r. (sygn. akt: VI ACa 816/09) ustawa Prawo energetyczne nie zabrania podziału kosztów na opłaty stałe i zmienne ani łączenia opłaty stałej za i (choć z zastrzeżeniem, że dla większej przejrzystości można jednak oznaczać koszty z obydwu tytułów). Koszty ogrzewania części wspólnych Grzejniki zamontowane na klatkach schodowych zwykle nie mają liczników ciepła (podzielników). Przyjęte w niektórych wspólnotach rozwiązanie, że koszty ciepła zużytego na wspólną część nieruchomości obciążają właścicieli poszczególnych lokali w oparciu o ilość zużytej energii cieplnej na potrzeby własne lokalu, a nie w oparciu o udział w nieruchomości wspólnej, jest sprzeczne z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: z którego wynika, że właściciele lokali powinni ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej obliczane w stosunku do wysokości udziałów. Ponadto, przepis art. 45a ust. 8 pkt 1b Prawa energetycznego przewiduje, że koszty zakupu ciepła w części dotyczącej ogrzewania dla wspólnych części budynku wielolokalowego rozlicza się odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali. Takie rozwiązanie nie odpowiada zatem wskazanej zasadzie, odrywając koszty ciepła części wspólnej nieruchomości od wielkości udziałów. Ponadto, przy takiej zasadzie, kosztami ogrzania części wspólnej obciążani są jedynie właściciele tych lokali, które były ogrzewane. W ten sposób właściciele lokali nieogrzewanych nie ponoszą kosztów ciepła w części wspólnej nieruchomości. Brak opomiarowania wszystkich lokali W orzecznictwie utrwalił się pogląd, że w sytuacji, w której w lokalach będących własnością członków wspólnoty mieszkaniowej nie ma odrębnych urządzeń pomiarowych zużycia ciepłej lub zimnej wody, to opłaty za dostawę ciepłej lub zimnej wody stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 i 4 W takiej sytuacji cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Korzystają z niej wszyscy właściciele lokali w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu), jak i do wszystkich wspólnych części budynku. Innymi słowy, przyjęto, że składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach. Wskazane urządzenia, jako niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 Uznanie instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali oraz pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej oznacza, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 co znajduje potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 8 w którym ustawodawca zaliczył do kosztów zarządu nieruchomością wspólną część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 28/06). Teza ta została następnie rozwinięta w orzecznictwie sądów powszechnych (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 maja 2013 r., sygn. akt: I ACa 59/13, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 11 lutego 2014 r., sygn. akt: I ACa 506/13, czy wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 2 stycznia 2018 r., sygn. akt: I ACa 786/16). WAŻNE! W sytuacji gdy użytkownik lokalu nie chce rozliczać się w sposób, który pozwala na „zmierzenie” ilości dostarczanej do lokalu energii cieplnej, jedyną metodą „mierzącą” ilość ciepła jest odwołanie się do danych wynikających ze wskazań podzielników zamontowanych w innych lokalach. Brak opomiarowania części lokali W praktyce występują sytuacje, w których niektórzy użytkownicy lokali odmawiają opomiarowania lokalu, przez co zarządca nie ma możliwości zweryfikowania zużywanej energii. Mając na uwadze metraż lokalu, przyjmuje się, iż rozliczanie w takiej sytuacji nastąpi w oparciu o średnie wartości kosztów ogrzewania przypadającego na jeden metr kwadratowy powierzchni w danym budynku. Podkreślić należy, że zarządca jest zobowiązany do tego, by jak najbardziej zbliżać obciążenie kosztami zużycia ciepła w poszczególnych lokalach mieszkalnych do rzeczywistego zużycia. Jednocześnie w sytuacji gdy użytkownik lokalu nie chce rozliczać się w sposób, który pozwala na „zmierzenie” ilości dostarczanej do lokalu energii cieplnej, jedyną metodą „mierzącą” ilość ciepła jest odwołanie się do danych wynikających ze wskazań podzielników zamontowanych w innych lokalach. Należy bowiem pamiętać o regulacja art. 45a ust. 9 Prawo energetyczne, która zobowiązuje zarządcę do stosowania takich sposobów rozliczania dostarczanej do poszczególnych lokali mieszkalnych energii cieplnej, aby stymulować zachowania energooszczędne. Obowiązek stosowania zamiennego rozliczania opłat za ciepło ma na celu zachęcenie użytkowników posiadających podzielniki do oszczędzania energii cieplnej, co w przypadku osób odmawiających zamontowania urządzeń pomiarowych nie jest możliwe. Oczywiste jest, mając na uwadze fizykę ciepła, że żaden system rozliczania nie jest w stu procentach doskonały, lecz ten, kto decyduje się na niezainstalowanie urządzeń pomiarowych musi liczyć się z tym, że ilość zużytego ciepła i tak musi zostać rozliczona (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 6 sierpnia 2015 r., sygn. akt: I ACa 239/15). Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu do wyroku z dnia 3 lipca 2015 r. (sygn. akt: V CSK 642/14), osoby, które nie kwestionowały dokonanego przez pozwaną wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła, lecz nie dopełniły warunków pozwalających na jej zastosowanie w zajmowanych lokalach, muszą liczyć się z koniecznością stosowania wobec nich odmiennych zasad rozliczeń. Metody rozliczania kosztów zakupu ciepła, wykorzystujące wskazania urządzeń w postaci podzielników, w większym stopniu zapewniają energooszczędne zachowania i ustalanie opłat odpowiadających zużyciu ciepła. Użytkownicy lokali, którzy nie wyrazili zgody na zamontowanie podzielników lub nie udostępnili lokali w celu dokonania odczytu, i w ten sposób sami pozbawili się możliwości określenia zużytej energii cieplnej, nie mogą skutecznie zarzucać, że przyjęcie za podstawę ustalenia kosztów zużycia sumy wskazań podzielników przypadającej na 1 m2 lokalu opomiarowanego o najwyższym zużyciu energii cieplnej w danym budynku narusza zasady współżycia społecznego oraz interesy użytkowników lokali. Nieudostępnienie urządzeń pomiarowych bądź zafałszowanie ich odczytu W nowelizacji ustawyPrawo energetyczne, która weszła w życie 1 października 2016 r., uregulowano przypadek, gdy użytkownik lokalu nie udostępni ciepłomierzy, wodomierzy ciepłej wody lub urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów w celu dokonania ich odczytu lub gdy nastąpiła ingerencja w ten przyrząd lub urządzenie w celu zafałszowania jego pomiarów lub wskazań. W takiej sytuacji właściciel lub zarządca budynku może dochodzić od użytkownika lokalu odszkodowania na zasadach ogólnych albo obciążyć użytkownika lokalu (w okresie rozliczeniowym) nie więcej niż półtorakrotnością iloczynu średniej wartości kosztów ogrzewania: m3 kubatury budynku wielolokalowego i kubatury użytkowanego lokalu albo m2 powierzchni budynku wielolokalowego i powierzchni użytkowanego lokalu. Zasady te zostały umieszczone w art. 45a ust. 11a Prawo energetyczne. Zgodnie z tym przepisem, mamy więc dwie możliwości: albo dochodzić odszkodowania, albo obciążyć użytkownika średnimi kosztami. Dochodzenie odszkodowania nie budzi wątpliwości i obaw. Zasady odpowiedzialności odszkodowawczej reguluje Kodeks cywilny (art. 361 i nast.). Zgodnie z Kodeksem cywilnym, to osoba, która wyrządziła szkodę, obowiązana jest do jej naprawienia. Natomiast moim zdaniem, dopuszczenie możliwości rozliczania mieszkań nieodczytanych (bądź z zafałszowanym odczytami) według średniego kosztu może rodzić w praktyce negatywne skutki w postaci np. nadużywania tej formuły rozliczania przez nieuczciwych użytkowników, w szczególności tych, którzy mieściliby się w górnej granicy zużycia ciepła, przy sprawnie działających urządzeniach pomiarowych. Ponadto, ustawodawca niejako sam sobie zaprzeczył, bo w art. 45a ust. 9 pkt 1 litera c) Prawo energetyczne zobowiązał zarządcę aby wybrana metoda rozliczania kosztów zapewniała ustalanie opłat za ciepło w sposób odpowiadający zużyciu. Jest oczywistym, że metoda średniego kosztu tego warunku nie spełnia. Przypisywanie do mieszkania minimalnego zużycia ciepła W jednej ze spółdzielni rozliczanie kosztów dostawy energii cieplnej do budynków oraz dokonywanie rozliczeń z użytkownikami lokali za centralne ogrzewanie i podgrzewanie wody dokonywane było na podstawie regulaminu, który w pierwotnym brzmieniu przewidywał rozliczanie zużytego ciepła na potrzeby ogrzania lokali wyłącznie na podstawie wskazań urządzeń wskaźnikowych (podzielników kosztów ogrzewania). Pojawiły się jednak zarzuty, że system ten jest niesprawiedliwy, gdyż niektórzy mieszkańcy ogrzewają lokale sąsiednie, w których nikt nie mieszka, a także sąsiednie lokale zamieszkałe, których lokatorzy nadmiernie oszczędzają energię, zakręcając kaloryfery. Mając powyższe na uwadze, zwrócono się do firmy, która rozlicza dla spółdzielni koszty ogrzewania z pytaniem, w jaki sposób można sprawiedliwie rozliczyć koszty ogrzewania w budynku w sytuacji, gdy znaczna ilość lokali charakteryzuje się zerowym lub minimalnym zużyciem ciepła. W odpowiedzi firma poinformowała, że jedną z zasad stosowanych w rozliczeniu kosztów energii do celów centralnego ogrzewania w budynkach wyposażonych w podzielniki kosztów ogrzewania jest metoda oparta na wyliczaniu minimalnych zużyć dla poszczególnych odbiorców ciepła w nieruchomości. Do budynków mieszkaniowych stosuje się zasadę, że jeżeli wskazania podzielników dla danego lokalu mieszkalnego, w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej, są mniejsze niż minimalne zużycie (0,2–0,5 średniego zużycia obliczonego dla wszystkich mieszkań w danym budynku), to przypisuje się do tego mieszkania wskazania w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej w ustalonej wysokości (0,2–0,5 średniego wskazania w tym budynku). Uchwałą rady nadzorczej spółdzielnia zmieniła regulamin, przyjmując zasadę, że jeżeli wskazania podzielników dla danego lokalu, w przeliczeniu na metr kwadratowy, są niższe niż 0,5 średniego wskazania dla wszystkich mieszkań w danym budynku, to przypisuje się do tego mieszkania wskazanie w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej w wysokości 0,5 średniego wskazania w tym budynku. UWAGA! Nie ma doskonałej metody rozliczania kosztów ciepła w blokach mieszkalnych. Ilość ciepła zużytego na ogrzewanie konkretnego pomieszczenia w budynku można jedynie szacować, a to w szczególności z powodu fizycznych właściwości ciepła, które przenika przez przegrody budowlane pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami. Jeden z członków spółdzielni wniósł powództwo o stwierdzenie nieważności tej uchwały ze względu na jej sprzeczność z ustawą, ewentualnie o uchylenie tej uchwały z uwagi na jej sprzeczność zarówno z postanowieniami statutu jak i dobrymi obyczajami. Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za nieuzasadnione (wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 13 października 2016 r., sygn. akt: I C 31/16), uznając, że podział kosztów ciepła wprowadzony w pozwanej spółdzielni przedmiotową uchwałą jest zgodny z przepisem art. 45a ustawyPrawo energetyczne. Sąd uznał, że pozwana spółdzielnia rozliczając koszty ciepła z lokatorami, pokrywa wyłącznie poniesione przez siebie koszty. Zasady rozliczania kosztów ciepła, wprowadzone zaskarżoną uchwałą, nie zmieniły powyższego stanu rzeczy. Uchwała nie zmieniła również metod rozliczania kosztów ciepła przez pozwaną spółdzielnię, które nadal wykorzystują wskazania podzielników ciepła w części dotyczącej lokali mieszkalnych oraz – w stosunku do części wspólnych budynku – opierają się na powierzchni lub kubaturze tych pomieszczeń, odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali. Sąd okręgowy ocenił jako nieusprawiedliwiony zarzut niezgodności przyjętej w uchwale zasady rozliczania kosztów ciepła z art. 45a ust. 9 ustawy. Dobór konkretnej metody dotyczącej rozliczenia poboru ciepła, przy uwzględnieniu współczynników wyrównawczych zużycia ciepła na ogrzewanie wynikających z położenia lokalu w bryle budynku i przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, powinien stymulować energooszczędne zachowania oraz zapewniać ustalanie opłat zapewniających wyłączne pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu ciepła, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Metoda rozliczania kosztów ciepła w pozwanej spółdzielni uwzględniła współczynniki wyrównawcze wynikające z położenia lokalu w bryle budynku. Kwestionowane w pozwie było, że zastosowany przez pozwaną system rozliczania kosztów ciepła na poszczególnych mieszkańców nie stymuluje energooszczędnych zachowań lokatorów. Przyjęte przez pozwaną spółdzielnię zasady rozliczania tych kosztów, pomimo ich skomplikowania, nie były jednak, w ocenie sądu okręgowego, sprzeczne z prawem. Sąd ten podkreślił, że nie ma doskonałej metody rozliczania kosztów ciepła w blokach mieszkalnych. Ilość ciepła zużytego na ogrzewanie konkretnego pomieszczenia w budynku można jedynie szacować, a to w szczególności z powodu fizycznych właściwości ciepła, które przenika przez przegrody budowlane pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami. Na takie przenikanie ciepła powoływała się grupa mieszkańców spółdzielni wnosząca o dokonanie odpowiednich zmian w regulaminie. Dokonanie tych zmian było więc uzasadnione. Przyjęta zasada rozliczania kosztów mieściła się w granicach przyznanej spółdzielni przez ustawodawcę swobody doboru metod. Podział kosztów centralnego ogrzewania, oparty­ wyłącznie na wskazaniach podzielników, uwzględnia wyłącznie ciepło pobrane z kaloryferów w danym lokalu, co nie jest równoznaczne z ciepłem przez ten lokal zużytym. Może się bowiem zdarzyć, iż postępowanie właściciela radykalnie ograniczającego lub nawet wyłączającego ogrzewanie powoduje, iż jego lokal i tak jest ogrzewany przez sąsiednie lokale, których właściciele przez takie zachowanie sąsiada ponoszą zwiększone koszty ogrzewania. Zdaniem sądu I instancji, uzasadniało to przyjęcie uchwały, która nakładała na wszystkich mieszkańców konieczność ponoszenia określonych minimalnych kosztów centralnego ogrzewania niezależnie od zużycia według wskazań urządzeń pomiarowych. Z tych względów powództwo o stwierdzenie nieważności zostało oddalone. Apelację od tego wyroku złożył powód, zarzucając naruszenie prawa materialnego, tj. art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, że zaskarżona uchwała nie rozszerza opłat za zużycie ciepła w lokalu, podczas gdy koszty ustalane na podstawie zaskarżonej uchwały wprowadzają niesprawiedliwy podział kosztów centralnego ogrzewania, który nie opiera się na rzeczywistych poborach ciepła w lokalach. Po rozpoznaniu sprawy, Sąd Apelacyjny w Łodzi, w wyroku z 19 czerwca 2017 r. (sygn. akt: I ACa 1607/16) uznał apelację za uzasadnioną, uznając, że przedmiotowa uchwała podjęta przez radę nadzorczą pozwanej spółdzielni jest sprzeczna z przepisami Prawa energetycznego, a konkretnie z art. 45a ust. 9 w zw. z art. 45a ust. 8, co skutkuje jej nieważnością w części, która dotyczyła zmiany metody rozliczania energii cieplnej. Sąd II instancji w uzasadnieniu do wyroku wskazał, że w pozwanej spółdzielni do czasu podjęcia spornej uchwały koszty zakupu ciepła były rozliczane stosownie do odczytów urządzeń wskaźnikowych, zainstalowanych we wszystkich lokalach. Niewątpliwie metoda ta sprzyjała oszczędności energii cieplnej przez poszczególnych użytkowników, między innymi poprzez stosowne regulowanie poboru ciepła. Nie można było przy tym wykluczyć, że niektórzy mieszkańcy budynku, w którym znajdował się lokal powoda ograniczali pobór ciepła do minimum. Otwartą pozostawała kwestia, czy rada nadzorcza pozwanej spółdzielni mogła zmienić metodę rozliczania kosztów energii cieplnej z powołaniem się na różnice w poborze ciepła i wolę części mieszkańców. Wymagało przy tym podkreślenia, że to pozwana powinna wykazać w sposób merytoryczny i profesjonalny przyczyny, dla których dokonała wyboru innej metody rozliczeń, tak by lepiej stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała bardziej korzystne warunki eksploatacji budynku. Wbrew poglądowi reprezentowanemu przez sąd I instancji, sąd apelacyjny uznał, że strona pozwana nie sprostała powyższym wymogom. Powołanie się jedynie na różnice w poborze ciepłej wody przez lokatorów poszczególnych mieszkań i stanowisko części mieszkańców trudno było uznać za wystarczające w świetle art. 45a ust. 9 ustawy Prawo energetyczne. Ustawodawca w art. 45a ust. 8 Prawa energetycznego określił kolejność metod rozliczania dostarczanego ciepła uznając metodę wyliczenia na podstawie wskazań ciepłomierzy i podzielników jako najbardziej energooszczędną, uwzględniającą współczynniki wyrównywania zużycia ciepła na ogrzewanie wynikające z usytuowania lokali w danym budynku. Pozwana nie poprzedziła podjęcia przedmiotowej uchwały jakimikolwiek, podlegającymi stosownej weryfikacji specjalistycznymi badaniami w celu wykazania, że zmieniając metodę rozliczeń, kierowała się względami wynikającymi z przytoczonych wyżej przepisów, a zwłaszcza, że przyjęta metoda jest uzasadniona, gdyż co najmniej lepiej od dotychczasowej miała uwzględniać czynniki wskazane w prawie energetycznym. Bliżej nieokreślone twierdzenia o bardziej sprawiedliwym podziale kosztów nie mogły zastąpić czynności, o których była mowa wyżej. Również biegły sądowy powołany do tej sprawy wskazał, iż dotychczasowy system umożliwiał oszczędzanie pobieranego ciepła, natomiast przedmiotową uchwałą zastosowano system bardzo skomplikowany i nie motywujący do oszczędzania energii. Zastrzeżenie biegłego budziły również przyjęte współczynniki rozliczeń, przy czym strona pozwana nie umotywowała decyzji o zastosowaniu współczynnika średniego zużycia ciepła dla wszystkich mieszkań w budynku w wysokości 0,5, mimo istnienia widełek w tym zakresie (od 0,2 do 0,5). Biegły był też przeciwny stosowaniu rozwiązania zakładającego swoistego rodzaju „karanie” lokatorów oszczędzających energię, za bardziej celowe uznając wdrożenie dodatkowych opłat dla tych użytkowników lokali, w których temperatura w sezonie grzewczym utrzymywana jest poniżej normy. Wymagało też podkreślenia, że różnice w poborze ciepła przez poszczególne lokale nie oznaczają automatycznie, że mieszkania „dogrzewane” oddają ciepło lokalom „niedogrzewanym”, ponieważ zależy to od wielu czynników, takich jak przepustowość ścian w danym budynku czy też istnienie w mieszkaniu „niedogrzanym” innych źródeł ciepła. Co dalej z przepisami Prawa energetycznego? W dniu 20 maja 2016 r. uchwalona została ustawa o efektywności energetycznej. Ustawa ta zmieniła (na mocy art. 43) przepisy prawa energetycznego. Według założeń ustawodawcy art. 45a zawiera przepisy dostosowujące do postanowień art. 9–11 Dyrektywy 2012/27/UE w sprawie efektywności energetycznej. Nowelizacja ta od początku budziła wiele wątpliwości i obaw, co do wdrożenia ich w praktyce. Mając to na względzie w Ministerstwie Energii powołana została grupa robocza, która ma dokonać analizy obowiązujących przepisów w zakresie rozliczania kosztów ciepła w budynkach wielolokalowych oraz opracować propozycje niezbędnych zmian w obowiązujących przepisach. Jak wynika z informacji prasowych, dotychczas odbyły się trzy posiedzenia powołanej grupy. Na podstawie zdiagnozowanych problemów mają zostać opracowane wstępne projekty stosownych zapisów do Prawa energetycznego oraz do rozporządzenia wykonawczego. Prace tego organu trwają. Ponadto Dyrektywą nr 2018/2002 z dnia 11 grudnia 2018 r. znowelizowano powołaną wyżej Dyrektywę 2012/27/UE w sprawie efektywności energetycznej (opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej Nr L 328/210 z dnia 21 grudnia 2018 r.). W stosunku do poprzedniej, uporządkowane zostały zagadnienia zapisane w artykułach 9–11. Dodane są także nowe wymagania dotyczące systemów rozliczania oraz w zakresie uprawnień użytkownika lokalu. I tak, wprowadzone w art. 9c zmiany dotyczące opomiarowania i informacji o rozliczeniach, mówią o tym, że po 25 października 2020 r. nowo instalowane liczniki ciepła i podzielniki kosztów ciepła powinny umożliwiać zdalny odczyt, aby zapewnić efektywne kosztowo i częste udzielanie informacji na temat zużycia, a dotychczasowe, nie spełniające tego warunku, będą musiały być wymienione do 1 stycznia 2027 r. Zmieniona dyrektywa, w tym zakresie, ma mieć zastosowanie jedynie do ogrzewania, chłodzenia i ciepłej wody użytkowej z centralnego źródła. Ponadto, w nowych budynkach wielomieszkaniowych – mają zostać zainstalowane indywidualne liczniki ciepła i natomiast dla istniejących budynków wielomieszkaniowych – zaopatrywanych z systemu ciepłowniczego – konieczne jest zapewnienie przejrzystych krajowych przepisów dotyczących podziału kosztów zużycia energii i Zgodnie z art. 11 i 11a, odbiorcy końcowi muszą otrzymywać rachunki oraz informację o zużyciu energii i rozliczeniach bezpłatnie. Znowelizowane postanowienia wydają się być bardziej precyzyjne, co powinno ułatwić odpowiednią ich implementację, choć sam Parlament Europejski (por. art. 2 Dyrektywy) dał państwom członkowskim bardzo krótki czas na implementację dyrektywy do krajowego porządku prawnego, bo datą graniczną jest 25 czerwca 2020 r. Na podstawie art. 45d ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 716, z późn. zarządza się, co następuje: § 1. [Zakres regulacji] Rozporządzenie określa: 1) szczegółowe warunki ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania w budynku wielolokalowym ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru zużycia ciepłej wody użytkowej służących do rozliczeń kosztów zakupu ciepła na przygotowanie ciepłej wody użytkowej, posiadających funkcję zdalnego odczytu; 2) szczegółowe warunki wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w budynku wielolokalowym; 3) zakres udzielanych informacji dotyczących rozliczeń kosztów zakupu ciepła dla użytkowników lokali zaopatrywanych w energię cieplną, chłodniczą lub ciepłą wodę użytkową z centralnego źródła w budynku wielolokalowym. § 2. [Definicje] Użyte w rozporządzeniu określenia oznaczają: 1) koszty zmienne zakupu ciepła zależne od jego zużycia w lokalach - koszty zużytej energii na ogrzewanie poszczególnych lokali w budynku wielolokalowym w okresie rozliczeniowym; 2) sezon grzewczy - okres, w którym warunki atmosferyczne powodują konieczność ciągłego dostarczania ciepła w celu ogrzewania budynku wielolokalowego. § 3. [Stosowanie ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy] 1. Techniczną możliwość stosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy, posiadających funkcję zdalnego odczytu ustala się w odniesieniu do rodzaju zastosowanej instalacji w danym budynku wielo-lokalowym oraz stanu technicznego tego budynku. 2. Opłacalność stosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy, posiadających funkcję zdalnego odczytu ustala się, biorąc pod uwagę projektowaną oszczędność energii w wyniku zastosowania tych urządzeń oraz koszt ich zakupu, montażu i eksploatacji. § 4. [Stosowanie ciepłomierzy posiadających funkcję zdalnego odczytu] Ciepłomierze posiadające funkcję zdalnego odczytu stosuje się w przypadku, gdy: 1) instalacja centralnego ogrzewania w lokalu znajdującym się w budynku wielolokalowym posiada jednopunktowy układ zasilania w ciepło wszystkich grzejników znajdujących się w danym lokalu; 2) są spełnione łącznie warunki: a) analiza techniczna wykaże, że występuje techniczna możliwość zastosowania tych ciepłomierzy, b) analiza ekonomiczna przeprowadzona dla okresu pięcioletniego wykaże, że projektowana oszczędność energii w wyniku zastosowania ciepłomierzy jest wyższa niż koszt zakupu, montażu i eksploatacji tych urządzeń, c) ilość ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego nie przekracza wartości, o których mowa w art. 45a ust. 13 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne, d) zostały zainstalowane zawory posiadające głowice termostatyczne na grzejnikach usytuowanych w lokalach znajdujących się w budynku wielolokalowym, e) węzły cieplne umożliwiają zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika zewnętrzną instalacją odbiorczą. § 5. [Stosowanie podzielników kosztów ogrzewania] Podzielniki kosztów ogrzewania posiadające funkcję zdalnego odczytu stosuje się w przypadku, gdy: 1) instalacja centralnego ogrzewania nie spełnia warunku, o którym mowa w § 4 pkt 1; 2) są spełnione łącznie warunki: a) analiza techniczna wykaże, że występuje techniczna możliwość zastosowania podzielników kosztów ogrzewania, b) analiza ekonomiczna przeprowadzona dla okresu pięcioletniego wykaże, że projektowana oszczędność energii w wyniku zastosowania podzielników kosztów ogrzewania jest wyższa niż koszt zakupu, montażu i eksploatacji tych urządzeń, c) ilość ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego nie przekracza wartości, o których mowa w art. 45a ust. 13 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne, d) zostały zainstalowane zawory posiadające głowice termostatyczne na grzejnikach usytuowanych w lokalach znajdujących się w budynku wielolokalowym, e) węzły cieplne umożliwiają zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika zewnętrzną instalacją odbiorczą. § 6. [Stosowanie wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej] Wodomierze do pomiaru ciepłej wody użytkowej służące do rozliczeń kosztów zakupu ciepła na przygotowanie ciepłej wody użytkowej i posiadające funkcję zdalnego odczytu stosuje się w przypadku, gdy są spełnione łącznie warunki: 1) analiza techniczna wykaże techniczną możliwość montażu tych urządzeń; 2) analiza ekonomiczna przeprowadzona dla okresu pięcioletniego wykaże, że projektowana oszczędność energii w wyniku instalacji wodomierzy jest wyższa niż koszt zakupu, montażu i eksploatacji tych urządzeń. § 7. [Wybór metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła] 1. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie wynikające z położenia lokalu w bryle budynku, przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie kosztów zakupu ciepła w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła wykorzystującej wskazania podzielników kosztów ogrzewania, jeżeli zgodnie z § 8 jest możliwe wyznaczenie dla kosztów zmiennych zakupu ciepła zależnych od jego zużycia w lokalach dla każdego sezonu grzewczego: 1) maksymalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła zależnego od jego zużycia w lokalach w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokali użytkowanych w budynku wielolokalowym; 2) minimalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła zależnego od jego zużycia w lokalach w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokali użytkowanych w budynku wielolokalowym. § 8. [Wyliczenie maksymalnego i minimalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła] 1. Maksymalny koszt zmienny zakupu ciepła, o którym mowa w § 7 ust. 2 pkt 1, wylicza się jako wartość zużycia ciepła na dany lokal wynikającą z technicznej możliwości dostawy ciepła do lokalu. 2. Minimalny koszt zmienny zakupu ciepła, o którym mowa w § 7 ust. 2 pkt 2, wylicza się jako wartość zużycia ciepła do ogrzania lokalu konieczną do utrzymania w nim temperatur nie niższych niż temperatury obliczeniowe ogrzewanych pomieszczeń określone w przepisach wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. § 9. [Zakres przekazywanych informacji dotyczących rozliczeń kosztów zakupu ciepła] Zakres przekazywanych użytkownikom lokali informacji dotyczących rozliczeń kosztów zakupu ciepła dla użytkowników lokali zaopatrywanych w energię cieplną, chłodniczą lub ciepłą wodę użytkową z centralnego źródła w budynku wielolokalowym, o których mowa w art. 45c ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne, obejmuje: 1) dla rozliczeń przy wykorzystaniu wskazań ciepłomierzy: a) dla budynku: - ilość pobranego ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania oraz przygotowania ciepłej wody użytkowej w budynku, - ilość zarejestrowanego ciepła przez ciepłomierze lokalowe w budynku, - powierzchnię lub kubaturę budynku, - ilość pobranego ciepła przypadająca na 1 m2 powierzchni lokali lub 1 m3 kubatury, - koszt pobranego ciepła w rozbiciu na koszty ogrzewania i koszty przygotowania ciepłej wody użytkowej, - koszty stałe zakupu ciepła, - koszty zmienne zakupu ciepła wynikające z ilości pobranego ciepła, - stosowane współczynniki wyrównawcze dla poszczególnych lokali, - średni koszt ogrzewania lokali w budynku na 1 m2 powierzchni lokali lub 1 m3 kubatury, - informacje kontaktowe do organizacji zrzeszających lokatorów budynków wielolokalowych, - informacje dotyczące stron internetowych, gdzie możliwe jest uzyskanie informacji o dostępnych środkach poprawy efektywności energetycznej, - informacje na temat procedur składania skarg oraz możliwości i metod rozstrzygania sporów, b) dla lokalu: - ilość zarejestrowanego przez ciepłomierz ciepła, - ilość zarejestrowanego przez ciepłomierz ciepła skorygowaną przez współczynnik wyrównawczy, - wielkość naliczonych zaliczek na poczet kosztów centralnego ogrzewania, - wysokość miesięcznych zaliczek na poczet kosztów centralnego ogrzewania w następnym sezonie grzewczym, - saldo rozliczenia, w tym wysokość nadpłaty lub niedopłaty, - porównanie zużycia ciepła ze zużyciem w tym samym okresie poprzedniego roku w formie graficznej, z uwzględnieniem obliczeniowej temperatury dla strefy klimatycznej, w której znajduje się budynek - w okresie letnim i w okresie zimowym; 2) dla rozliczeń przy wykorzystaniu wskazań podzielników kosztów ogrzewania: a) dla budynku: - ilość pobranego ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania oraz przygotowania ciepłej wody użytkowej w budynku, - powierzchnię lub kubaturę budynku, - ilość pobranego ciepła przypadająca na 1 m2 powierzchni lokali lub 1 m3 kubatury, - koszt pobranego ciepła w rozbiciu na koszty ogrzewania i koszty przygotowania ciepłej wody użytkowej, - koszty stałe zakupu ciepła, - koszty zmienne zakupu ciepła wynikające z ilości pobranego ciepła, - ilość zarejestrowanych jednostek przez podzielniki kosztów ogrzewania, - stosowane współczynniki wyrównawcze dla poszczególnych lokali, - średni koszt ogrzewania lokali w budynku na 1 m2 powierzchni lokali lub 1 m3 kubatury, - informacje kontaktowe do organizacji zrzeszających lokatorów budynków wielolokalowych, - informacje dotyczące stron internetowych, gdzie możliwe jest uzyskanie informacji o dostępnych środkach poprawy efektywności energetycznej, - informacje na temat procedur składania skarg oraz możliwości i metod rozstrzygania sporów, b) dla lokalu: - ilość zarejestrowanych jednostek przez podzielniki kosztów ogrzewania w danym lokalu, - ilość zarejestrowanych jednostek przez podzielniki kosztów ogrzewania w danym lokalu skorygowanych przez współczynniki wyrównawcze, - wartość maksymalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła zależnego od jego zużycia dla danego lokalu w sezonie grzewczym, - wartość minimalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła zależnego od jego zużycia dla danego lokalu w sezonie grzewczym, - wielkość naliczonych zaliczek na poczet kosztów centralnego ogrzewania, - wysokość miesięcznych zaliczek na poczet kosztów centralnego ogrzewania w następnym sezonie grzewczym, - saldo rozliczenia, w tym wysokość nadpłaty lub niedopłaty, - porównanie zużycia ciepła ze zużyciem w tym samym okresie poprzedniego roku w formie graficznej, z uwzględnieniem obliczeniowej temperatury dla strefy klimatycznej, w której znajduje się budynek - w okresie letnim i w okresie zimowym; 3) informacje zawarte na indywidualnym druku rozliczeniowym dla lokali w budynkach bez indywidualnego opomiarowania: a) dla budynku: - powierzchnia lub kubatura budynku, - ilość pobranego ciepła, - ilość pobranego ciepła przypadająca na 1 m2 powierzchni lokalu lub 1 m3 kubatury w rozliczanym okresie, - koszt pobranego ciepła według faktury w rozbiciu na koszty ogrzewania i koszty podgrzania wody, - koszt ogrzewania 1 m2 powierzchni lokali lub 1 m3 kubatury, - informacje kontaktowe do organizacji zrzeszających lokatorów budynków wielolokalowych, - informacje dotyczące stron internetowych, gdzie możliwe jest uzyskanie informacji o dostępnych środkach poprawy efektywności energetycznej, - informacje na temat procedur składania skarg oraz możliwości i metod rozstrzygania sporów, b) dla lokalu: - powierzchnia lub kubatura lokalu, - koszt ogrzewania lokalu, - zużycie ciepła przypadające na rozliczany lokal, - wysokość miesięcznych zaliczek na poczet kosztów centralnego ogrzewania w następnym sezonie grzewczym, - saldo rozliczenia, w tym wysokość nadpłaty lub niedopłaty, - porównanie zużycia ciepła ze zużyciem w tym samym okresie poprzedniego roku w formie graficznej, z uwzględnieniem obliczeniowej temperatury dla strefy klimatycznej, w której znajduje się budynek - w okresie letnim i w okresie zimowym. § 10. [Zakres przekazywanych informacji dotyczących zużycia ciepła] Zakres przekazywanych użytkownikom lokali informacji o zużyciu ciepła dla użytkowników lokali zaopatrywanych w energię cieplną, chłodniczą lub ciepłą wodę użytkową z centralnego źródła w budynku wielolokalowym, o których mowa w art. 45c ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne, obejmuje: 1) ilość pobranego ciepła w podziale na potrzeby centralnego ogrzewania oraz przygotowania ciepłej wody użytkowej w budynku; 2) ilość zarejestrowanego ciepła przez ciepłomierze lokalowe lub ilość zarejestrowanych jednostek przez podzielniki kosztów ogrzewania w budynku; 3) ilość zarejestrowanego ciepła przez ciepłomierz lub ilość zarejestrowanych jednostek przez podzielniki kosztów ogrzewania w danym lokalu z uwzględnieniem współczynników wyrównawczych; 4) ilość ciepła zużytego na przygotowanie ciepłej wody użytkowej w danym lokalu. § 11. [Wyłączenie stosowania przepisów niniejszego rozporządzenia] 1. Przepisów § 3-5 nie stosuje się w przypadku budynku wielolokalowego, który w dniu wejścia w życie rozporządzenia był wyposażony w ciepłomierze albo w podzielniki kosztów ogrzewania, zarówno posiadające, jak i nieposiadające funkcji zdalnego odczytu, umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych lokali. 2. Przepisów § 3 i § 6 nie stosuje się w przypadku budynku wielolokalowego, który w dniu wejścia w życie rozporządzenia był wyposażony w wodomierze do pomiaru ciepłej wody użytkowej w poszczególnych lokalach, zarówno posiadające, jak i nieposiadające funkcji zdalnego odczytu. § 12. [Dostosowanie regulaminu rozliczeń] Właściciel lub zarządca budynku dostosowuje regulamin rozliczeń w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie rozporządzenia, w przypadku gdy zmiana wynikająca z rozporządzenia dotyczy metod rozliczania kosztów zakupu ciepła lub zakresu informacji wskazanych w § 9 oraz § 10. § 13. [Wejście w życie] Rozporządzenie wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia. Minister Klimatu i Środowiska: A. Moskwa 1) Minister Klimatu i Środowiska kieruje działem administracji rządowej - energia, na podstawie § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 27 października 2021 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Klimatu i Środowiska (Dz. U. poz. 1949). 2) Niniejsze rozporządzenie w zakresie swojej regulacji wdraża dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2012/27/UE z dnia 25 października 2012 r. w sprawie efektywności energetycznej, zmiany dyrektyw 2009/125/WE i 2010/30/UE oraz uchylenia dyrektyw 2004/8/WE i 2006/32/WE (Dz. Urz. UE L 315 z str. 1, Dz. Urz. UE L 113 z str. 24, Dz. Urz. UE L 141 z str. 28, Dz. Urz. UE L 156 z str. 75, Dz. Urz. UE L 328 z str. 1 i 210, Dz. Urz. UE L 85 I z str. 66, Dz. Urz. UE L 137 z str. 3 oraz Dz. Urz. UE L 158 z str. 125). 3) Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2021 r. poz. 868, 1093, 1505, 1642, 1873, 2269 i 2271. 4) Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2020 r. poz. 2127 i 2320 oraz z 2021 r. poz. 11, 234, 282, 784 i 1986.

sposoby rozliczania centralnego ogrzewania